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È possibile vendere un posto auto pertinenziale?
L'epoca di costruzione del fabbricato stabilisce il regime giuridico applicabile alla cessione del posto auto e la platea dei potenziali acquirenti.
Edifici realizzati prima del 1967
La vendita è sempre consentita in totale libertà. In assenza dei vincoli introdotti dalla Legge Ponte (Legge n. 765/1967), lo stallo può essere alienato a qualsiasi soggetto, anche estraneo al condominio, salvo diverse disposizioni volontarie inserite nel rogito originario.
Edifici realizzati tra il 1967 e il 16 dicembre 2005
La vendita disgiunta è tecnicamente ammissibile, ma presenta forti limitazioni. Le storiche sentenze della Cassazione a Sezioni Unite del 1984 (nn. 6600, 6601, 6602) hanno stabilito che l'eventuale vendita dello stallo trasferisce la sola proprietà formale, mentre l'appartamento conserva per legge il diritto reale d'uso. Successivamente, la Cassazione (Sez. Un. n. 12793/2005) ha chiarito che tale vincolo non si applica agli stalli edificati in eccedenza rispetto ai minimi di legge, i quali restano liberamente commerciabili.
Edifici realizzati dopo il 16 dicembre 2005
Con la Legge di Semplificazione (Legge n. 246/2005) ogni vincolo d'uso per le nuove costruzioni è stato eliminato: i posti auto possono essere venduti in modo del tutto indipendente dall'abitazione. La Cassazione (Sez. Un. n. 28972/2020) ha però confermato che tale liberalizzazione non è retroattiva e si applica esclusivamente agli edifici realizzati dopo la sua entrata in vigore.
Parcheggi realizzati con Legge Tognoli (dal 1989)
Per i posti auto creati all'interno di stabili preesistenti sfruttando la Legge Tognoli (Legge n. 122/1989), la vendita separata dall'appartamento è ammessa solo a patto che lo stallo venga destinato a pertinenza di un'altra unità abitativa situata nel medesimo Comune.